همواره این نکته را خاطر نشان کرده ایم که روش های مختلفی برای سرمایه گذاری و حفظ دارایی‌ها با توجه به دوران رکود و تورم و تغییرات نرخ ارز وجود دارد. این روش ها کمک می‌کنند که افراد بتوانند اولا دارایی خود را حفظ کنند و دوما دارایی خود را افزایش بدهند. انواع صندوق های سرمایه گذاری از جمله این روش ها هستند که سالهاست در ایران رواج پیدا کرده اند و شرکت های معتبری با تاسیس صندوق های مختلف سعی بر انجام این امور دارند. شما با داشتن هر میزان مبلغی می توانید در این صندوق ها سرمایه گذاری کنید. صندوق املاک و مستغلات یکی از انواع روش های سرمایه گذاری برای افرادی است که به دنبال ریسک بالا نیستند و تمایل دارند متناسب با سرمایه و ریسک شان بازدهی مناسبی به دست آورند. از آنجائیکه قیمت ملک در ایران همواره با افزایش روبرو بوده است ممکن است برخی از اقشار جامعه توانایی سرمایه گذاری در ملک را نداشته باشند. بنابراین صندوق املاک و مستغلات می تواند یک راهکار بسیار خوب باشد. با ما در سبدگردان نوویرا همراه باشید تا با چگونگی این صندوق ها بیشتر آشنا شوید.
صندوق املاک و مستغلات چیست؟
صندوق املاک و مستغلات که به اختصار REIT گفته می شود برگرفته از عبارت Real Estate Investment Trust است. یکی از صندوق های پرکاربرد در بین صندوق های فعال بورسی، صندوق املاک و مستغلات است که بیشترین درآمد خود را به خرید و فروش ملک اختصاص می دهد. این صندوق ها با دارایی سرمایه گذاران ملک هایی را خریده و با اجاره آنها کسب سود می کنند. سود به دست آمده پس از کسر هزینه های صندوق مستقیما به حساب سرمایه گذاران واریز می شود. سود بدست آمده از صندوق با توجه به قوانین هر صندوق می تواند به صورت ماهانه سالانه و یا فصلی به حساب سرمایه گذاران واریز شود.
معمولا روال کار صندوق ها بدین صورت است که با توجه به نوع صندوق بیشتر دارایی به صورت سرمایه گذاری اختصاصی ( در اینجا خرید و فروش ملک) خواهد بود و برای کاهش ریسک سرمایه گذاری و حفظ دارایی مابقی سرمایه به موارد دیگری اختصاص می یابد. مثلا در صندوق املاک و مستغلات دریافت تسهیلات و سرمایه گذاری در اوراق رهنی، اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی در بورس ، سپرده های بانکی یا گواهی سپرده بانکی امکان پذیر است.
صدور و ابطال واحدهای صندوق املاک و مستغلات با توجه به صلاحدید مدیر صندوق و مطابق با شرایط و اصولی که در اساسنامه و امیدنامه صندوق ذکر شده است انجام می گیرد.
ویژگی املاک خریداری شده در صندوق املاک و مستغلات
هر نوع ملکی قابل خرید و فروش در صندوق های املاک نیست. این ملک ها باید دارای ویژگی‌های مشخصی باشند که در امیدنامه مرتبط با آنها ذکر شده است. برخی از این ویژگی ها عبارتند از :
- ملک باید در ایران و دارای سند رسمی باشد.
- ملک باید گواهی پایان کار معتبر داشته باشد.
- کاربری ملک باید مشخص باشد.( مثل تجاری، اداری مسکونی و..)
- ملک نباید دارای منع قانونی قراردادی یا قضایی بر مالکیت باشد.
- ملک نباید در رهن و وثیقه باشد.
- ملک نباید دارای زمین‌های بدون بنا یا دارای بناهای نامتناسب با مساحت زمین باشد.
- ملک باید دارای قابلیت انتقال به دیگران باشد.
سود صندوق های املاک از کجا به دست می آید؟
صندوق های املاک و مستغلات ابتدا از سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز فعالیت دریافت می کنند. سپس می توانند دارایی اشخاص مختلف را جمع آوری و یک کاسه کرده و این دارایی تجمیع شده را برای خرید و سرمایه گذاری در املاک اختصاص دهند. مدیر صندوق با اجاره واحدهای خریداری شده و همچنین افزایش قیمت مسکن می تواند به سود و بازدهی مناسبی دست پیدا کند. منافع این کار بین دارندگان واحدهای صندوق تقسیم می شود. بدین ترتیب هم از اجاره ملک و هم از افزایش قیمت ملک ، از بازار مسکن سود به دست می آید.
از دیگر کارهای سودآور در صندوق املاک می توان به سرمایه گذاری در اوراق بهادار اشاره کرد. بنابراین با توجه به موارد گفته شده صندوق املاک سودی تقریبا مشابه با بازار مسکن فراهم خواهد آورد. با این تفاوت که افراد با سرمایه های مختلف خود( کم یا زیاد) می توانند در صندوق املاک مشارکت داشته و سرمایه گذاری کنند.
انواع صندوق های املاک و مستغلات
به طور کلی سه نوع صندوق املاک وجود دارد
- صندوق املاک و مستغلات رهنی
- مالکیت مستغلات یا سهامی
- املاک و مستغلات ترکیبی
املاک و مستغلات رهنی: در این نوع از سرمایه‌گذاری به شرکت‌های عملیاتی وام پرداخت می شود. سودهای بدست آمده از این نوع سرمایه‌گذاری ماحصل بهره وام است.
در املاک مستغلات دارایی ها صرف سرمایه گذاری در املاک درآمدزا مثل ساخت و ساز می شود.
در سبد سرمایه گذاری املاک و مستغلات ترکیبی دارایی های گوناگونی وجود دارد. مثل مستغلات و اوراق رهنی املاک. مهمترین حوزه های فعالیت این نوع از صندوق ها شامل مسکونی ، اداری، بیمارستانی و هتل است.
بازدهی صندوق‌های املاک و مستغلات چقدر است؟
بازدهی صندوق املاک متغیر است چرا که مدیران صندوق با توجه به تبحری که دارند، علاوه بر سرمایه گذاری در ملک، چند درصد از دارایی را در اوراق رهنی نیز می توانند سرمایه گذاری کنند. بنابراین احتمال بازدهی متناسب وجود دارد. به طور کلی بازدهی صندوق املاک متناسب با بازار مسکن تخمین زده می شود چراکه عمده سرمایه صرف خرید و اجاره ملک می شود و روند درآمد زایی بستگی به بازار مسکن دارد که ارزش ملک ، نرخ اجاره و به طور کلی روند بازار مسکن به چه سمتی پیش می رود.
مزایا و معایب صندوق املاک
توجه به شرایط هر صندوق قبل از سرمایه گذاری از نکات مهمی است که همه سرمایه گذاران در بازار مالی بورس باید به آن توجه داشته باشند. در اینجا به برخی از نکات مهم اشاره می کنیم:
مزایا صندوق املاک
- نقد شوندگی بالا ( این صندوق ها دارای بازارگردان اختصاصی هستند)
- معافیت مالیاتی در شرایط رعایت الزامات قانونی
- متنوع سازی پرتفوی ( صندوق املاک با دیگر گروه های دارایی بورس ارتباط و وابستگی ندارد بنابراین پوشش دهی زیان بسیار بالایی دارد)
- نیاز به سرمایه کم ( سرمایه گذاران با هزینه بسیار پایین تر از خرید ملک می توانند در صندوق املاک سرمایه گذاری کنند. هیچ محدودیتی در این زمینه وجود ندارد و حتی از ۵۰۰ هزارتومان به بالا هم می توان از صندوق ملک سود به دست آورد)
- تنوع در دارایی با سرمایه گذاری در مستغلات مختلف مثل هتل ساختمان تجاری و غیره
- مدیریت حرفه ای ( مدیران صندوق ها افراد خبره در این حوزه هستند)
- شفافیت معاملات ( از آنجائیکه صندوق های املاک طبق نظر سازمان بورس فعالیت می کنند و دارای مجوز لازم هستند در چارچوب قانونی اساسنامه و امیدنامه مرتبط فعالیت می کنند و عملکرد صندوق به طور واضح و شفاف باید در اختیار عموم مردم قرار بگیرد.
- کم هزینه بودن( افراد با خرید و فروش واحدهای صندوق املاک هزینه اضافه ای را پرداخت نمی کنند در حالی که در هنگام خرید و فروش ملک هزینه هایی مثل کمیسیون مشاور املاک، مالیات نقل و انتقال مالیات خرید و … را باید پرداخت کنند.
معایب صندوق املاک
از جمله معایب صندوق های املاک و مستغلات می توان به عمر محدود و بازه کم اشاره کرد.
نحوه معاملات صندوق املاک و مستغلات
صندوق های سرمایه گذاری با دو روش صدور و ابطال و روش ETF قابل خرید و فروش هستند. افرادی که تمایل دارند به روش ETF معامله کنند با داشتن کد بورسی و کد معاملاتی می توانند اوراق مورد نظر را به راحتی بخرند و بفروشند. اوراق صندوق املاک و مستغلات به راحتی به روش قابل معامله و به صورت اینترنتی قابل خرید و فروش هستند.
نحوه خرید متری مسکن در بورس
یکی از روش های جالب در سرمایه گذاری روی ملک با خرید اوراق سلف مسکن است. افراد می توانند برای پیش خرید ساختمان از این اوراق استفاده کنند. اگر این اوراق سر رسید یک ساله داشته باشند و متعلق به خانه ۵۰ متری باشد، افراد باید در طول یک سال ۵۰ واحد یک متری از این اوراق را تهیه کنند. در این شرایط با سررسید سال می توانند این اوراق را ارائه داده و خانه مورد نظر خود را تحویل بگیرند. در صورتی هم که تمایل به تحویل گرفتن خانه نداشته باشند می توانند اوراق خود را بفروشند که از سود آن بهره ببرند. این روش در بازار بورس ایران هنوز به مرحله بهره برداری و اجرا نرسیده است.
سوالات متداول
جمع بندی
صندوق املاک و مستغلات فرصتی است برای همه افراد به خصوص کسانی که سرمایه کمی دارند و نمی توانند به طور مستقیم ملکی را تهیه کنند. این افراد با سرمایه محدود هم میتوانند اقدام به سرمایه گذاری کنند. ضمن اینکه هیچ محدودیتی در سقف سرمایه گذاری وجود ندارد. طبق قوانین موجود در صندوق های املاک حداقل ۹۰ درصد از درآمد سرمایه گذاری بعد از کسر هزینه های مربوطه و کارمزد مدیران صندوق باید به حساب سرمایه گذاران واریز گردد و بین سهامداران تقسیم شود.
