مطابق داده‌های سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، بازار مسکن همچون ماه‌های اخیر شاهد کاهش قیمت و حجم معاملات اندک نسبت به میانگین تقریبا پنج‌ساله از سال ۱۳۹۸ تاکنون می‌باشد. طی آذرماه میانگین ارزش دلاری هر متر مربع مسکن در تهران (با در نظر گرفتن نرخ دلار آزاد) تقریبا برابر ۱۴۷۰ دلار بوده، که نسبت به میانگین آن از سال ۱۳۹۸ تقریبا ۲۲ درصد بالاتر است.
با توجه به سطوح پایین حجم معاملات (کاهش ۶۵ درصدی نسبت به آذرماه سال ۱۴۰۱) و موفقیت سیاست کنترل نقدینگی بانک مرکزی، بازار مسکن اکنون با ریسک نقدشوندگی قابل توجهی مواجه است.
اخیرا مطابق اظهارات رئیس کل بانک مرکزی نرخ رشد پایه پولی توامان با نقدینگی وارد روند کاهشی شده است. علی‌رغم ماه‌های اخیر، نرخ رشد نقطه‌ای پایه پولی و نقدینگی به یکدیگر همگرا شده‌اند.
سهم اجزای پایه پولی
بررسی اجزای پایه پولی در شهریور نشان می‌دهد، خالص دارایی خارجی بانک مرکزی با روندی نزولی به میزان منفی ۱۲.۲%، خالص سایر ارقام منفی ۲.۲% سهم کاهنده و اضافه برداشت بانک‌ها به مقدار ۵۱.۴%، بدهی بخش دولتی به میزان ۵% سهم فزاینده داشته‌اند. مطابق نمودارها روند سهم بخش دولتی در رشد پایه پولی صعودی بوده است.
نگاهی به اجزای پایه پولی نشان می‌دهد که سهم بخش دولتی طی نیمسال سال جاری به شدت صعودی بوده که دلیل اصلی آن احتمالا می‌تواند کسری بودجه باشد. همچنین دسترسی به ارزهای نفتی منجر به کاهش خالص دارایی خارجی شده‌است. از طرفی اضافه برداشت بانک‌ها کماکان یک چالش اساسی پیش روی بانک مرکزی است، که علت اصلی آن همانگونه که در گزارش‌های اخیر مطرح شد استقراض غیرمستقیم دولت است.
در بازار سرمایه دو صندوق کالایی (به غیر از صندوق‌های طلا) با نمادهای «نهال» و «سحرخیز» فعالیت می‌کنند که ترکیب دارایی صندوق نهال شامل ۹۵درصد و صندوق سحرخیز شامل ۴۶درصد گواهی سپرده کالایی زعفران است. از آنجا که این دو صندوق کالایی هردو بازیگران اصلی حوزه سرمایه‌گذاری در زعفران هستند، قیمت گواهی سپرده‌های زعفران تاثیر به سزایی در رفتار فعالان بازار سرمایه به جهت سرمایه‌گذاری یا عدم سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها دارد.
خروج از انبارهای زعفران بورس کالا در روزهای اخیر افزایش قابل توجهی پیدا کرده است؛ این موضوع نشان‌دهنده افزایش تقاضا در بازار فیزیکی این محصول است. میزان موجودی انبارها از حدود ۴۰ تن در تیرماه، به ۱۸ تن در حال حاضر کاهش یافته است. با نزدیک شدن به پایان فصل برداشت به نظر می‌رسد محصول زعفران امسال کمتر از نصف سال گذشته باشد و به تبع آن انتظار می‌رود فشار تقاضا در بازار، افزایش محسوس داشته باشد.
طی ۳ ماه گذشته شاهد رشد قیمت در گواهی سپرده‌های کالایی زعفران بوده‌ایم و قیمت این گواهی‌ها از ۴۶ هزارتومان به حدود ۵۵ هزارتومان، به ازای هر گرم رسیده است. خروج از انبارهای زعفران بورس کالا در روزهای اخیر افزایش قابل توجهی پیدا کرده است؛ این موضوع نشان‌دهنده افزایش تقاضا در بازار فیزیکی این محصول است. میزان موجودی انبارها از حدود ۴۰ تن در تیرماه، به ۱۸ تن در حال حاضر کاهش یافته است.
میانگین ارزش معاملات روزانه صندوق نهال در یک سال گذشته حدود ۸۳ میلیارد ریال بوده که در آبان‌ماه به ۱۰۷ میلیارد ریال افزایش پیدا کرده است. همچنین میانگین ارزش معاملات روزانه صندوق سحرخیز در یک سال اخیر حدود ۵۰ میلیارد ریال بوده که در آبان‌ماه به ۴۷ میلیارد ریال کاهش پیدا کرده است.
در حال حاضر ظرفیت کل انبارهای زعفران بورس کالا برابر با ۵۲.۴ تن می‌باشد؛ که بیش از ۶۰% آن خالی گزارش شده است. و زعفران موجود در آن‌ها حدود ۱۸ تن می‌باشد. در ۲۵ هفته گذشته، مجموعاً ۲۱ تُن زعفران از انبارها خارج شده است. در آبان‌ماه، روند خروج از انبارها افزایشی شده است و این موضوع نشان‌دهنده کمبود کالا در بازار فیزیکی است.
ارزیابی دقیق ارتباط قیمت مسکن و نرخ ارز بایستی در چارچوب مدل‌های سری زمانی صورت پذیرد. چنانچه صرفا نسبت قیمت مسکن به نرخ دلار مورد توجه قرار گیرد، در واقع هرگونه استنباط آماری دچار بایاس یا تورش خواهد بود، چرا که در رابطه این دو متغیر یک ثابت از قلم انداخته شده است.
با مدلسازی قیمت مسکن بر حسب نرخ ارز و یک ثابت، می‌توان با توجه به قیمت محقق‌شده هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران، به نرخ ارز مورد انتظار فعالان بازار مسکن دست یافت.
مطابق محاسبات ما در گروه نوویرا، با توجه به متوسط قیمت محقق‌شده هر متر مربع آپارتمان در تهران در مهرماه ۱۴۰۲، نرخ ارز مورد انتظار بازیگران بازار مسکن برابر ۵۳۳،۱۳۷ ریال بوده است.
بررسی تاریخی رابطه تعادلی این دو متغیر نشان می‌دهد که از سال ۱۳۹۵ تاکنون بازار مسکن دو رژیم متناظر با ادوار برجام و تحریم را تجربه نموده است. همچنین بیشترین فاصله نرخ ارز مورد انتظار این بازار از قیمت بازار آزاد تقریبا ۲۰ درصد بوده، درحالی‌که مهرماه، نرخ ارز بازار مسکن تقریبا ۸ درصد از میانگین بازار آزاد بیشتر بوده است. افت قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر سبب کاهش فاصله این دو نرخ ارز از یکدیگر شده است.
پس از گذشت تقریبا یکسال، بانک مرکزی داده‌های تحولات بازار مسکن را منتشر نمود. نگاهی به تغییرات قیمت مسکن بر حسب دلار حکایت از وجود یک روند مثبت طی سه سال اخیر (از سال ۱۳۹۹) دارد. همانگونه که مطابق نمودار قابل مشاهده است، قیمت مسکن بر حسب دلار از میانگین پنج ساله آن (بین سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰) فاصله قابل توجهی گرفته است. از عوامل موثر بر این دینامیک می‌توان به مصون بودن این بازار از دخالت دولت و قیمت‌گذاری دستوری، نبود مکانیزم‌های مناسب جهت کاهش انگیزه سفته‌بازان، کمبود عرضه با توجه روند کاهشی تعداد پروانه‌های ساختمانی، کسری بودجه دولت و ناترازی مالی و… را بر شمرد.
همچنین روند حجم معاملات و روند کاهشی آن نسبت به میانگین پنج‌ساله نشانگر کاهش شدید قدرت خرید در این بازار است. به عبارتی بزرگترین معضلی که بازار مسکن در حال حاضر با آن دست و پنجه نرم می‌کند نبود قدرت خرید خانوار جهت ایجاد تقاضای مصرفی است. از طرفی تورم قابل توجه مصالح نیز سرمایه‌گذاری جهت ساخت و عرضه جدید را دشوار نموده است و با توجه به عوامل مذکور، عدم تعادل جدی در این بازار مشهود است.
مطابق آخرین داده‌ها، میانگین قیمت مسکن برای هر متر مربع در تهران تقریبا ۱۵۰۰ دلار است، که با متوسط قیمت در برخی از بهترین‌های شهرهای جهان برابری می‌کند.
بانک مرکزی در گزارش امروز خود در خصوص آخرین تحولات کل‌های پولی، رشد پایه پولی تا انتهای شهریور ماه را ارائه نمود، این درحالی‌ست که طی هفته‌های اخیر تنها آمار رشد نقدینگی به صورت نسبتا منظم انتشار می‌یافت.
گاهی به دینامیک پایه پولی طی سال ۱۳۹۴ تاکنون نشان می‌دهد که رشد نقطه‌ای این متغیر همچنان در سطوح بالایی قرار دارد، که مطابق گزارش این نهاد سیاستگذار پولی، علت آن افزایش توامان بدهی بانک‌ها در سمت راست ترازنامه و افزایش سپرده بانک‌های تجاری در سمت چپ ترازنامه بانک مرکزی عنوان شده است.
اما پرسشی که در خصوص نقش اضافه برداشت بانک‌ها به ذهن متبادر می‌شود این است که، آیا تخطی برخی بانک‌ها تنها دلیل افزایش بدهی بانک‌هاست؟ یا این افزایش اضافه برداشت‌ها سیمپتوم‌ای از فشار سیاست مالی و بودجه بر نظام بانکی و متعاقبا پایه پولی‌ست؟!
